- Το 555 California Street, ένα κτίριο 52 ορόφων στο Σαν Φρανσίσκο, είναι μισθωμένο σε ποσοστό 93%. Ωστόσο, πολλοί ενοικιαστές – μεταξύ των οποίων τράπεζες όπως η Morgan Stanley – θα πρέπει σύντομα να ανανεώσουν τα συμβόλαιά τους σε μια πόλη όπου οι εργαζόμενοι δεν έχουν ακόμη επιστρέψει στα γραφεία τους.
Όπως αποκαλύπτει σε άρθρο της η Washington Post, οι συνιδιοκτήτες Vornado Realty Trust και Trump Organization ζήτησαν περισσότερο χρόνο για να αποπληρώσουν το δάνειο ύψους 1,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων που χρησιμοποιήθηκε για την αγορά του κτιρίου, σύμφωνα με τα έγγραφα του διαχειριστή του δανείου.
Όπως και άλλοι ιδιοκτήτες και δανειστές στα αστικά κέντρα των ΗΠΑ, το 555 California αντιμετωπίζει μια μεγάλη ύφεση στην αγορά εμπορικών ακινήτων. Οι οικονομολόγοι προειδοποιούν ότι η κατάσταση ενδεχομένως να προμηνύει καταστροφή, θέτοντας σε κίνδυνο και τμήματα του τραπεζικού συστήματος.
Η κατάσταση μετά την πανδημία
Μετά την πανδημία, οι εργοδότες -ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις- παλεύουν να πείσουν τους εργαζομένους τους να επιστρέψουν στο γραφείο, ενώ άλλοι τα παράτησαν και επέτρεψαν στους εργαζομένους να επιστρέψουν στην εργασία τους πλήρως εξ αποστάσεως. Αυτή η τάση έχει αντίκτυπο και στους ιδιοκτήτες των κτιρίων γραφείων με τη μορφή αυξανόμενων ποσοστών κενών χώρων και μειωμένων αξιών ακινήτων.
Νωρίτερα αυτό το μήνα, ο πάροχος δεδομένων για την αμερικανική αγορά ακινήτων Trepp εκτίμησε ότι το 2023 λήγουν δάνεια εμπορικών τραπεζών ύψους 270 δισεκατομμυρίων δολαρίων – και προειδοποίησε για το ενδεχόμενο αθετήσεων. Οι καθυστερήσεις γραφείων αυξήθηκαν τον Μάιο, σηματοδοτώντας ένα «σημείο καμπής», σύμφωνα με τον Μάνους Κλάνσι, ανώτερο διευθύνοντα σύμβουλο της Trepp.
Ερωτηθείσα σχετικά με τις ανησυχίες για τα εμπορικά ακίνητα σε τηλεοπτική της εμφάνιση την Τετάρτη, η υπουργός Οικονομικών Τζάνετ Γιέλεν δήλωσε ότι πιστεύει ότι οι τράπεζες «προετοιμάζονται σε γενικές γραμμές για κάποιες αναδιαρθρώσεις και δυσκολίες που θα προκύψουν».
Στο Σαν Φρανσίσκο, το πρότυπο για τις κρίσεις που αντιμετωπίζουν τα κέντρα των πόλεων, ο ιδιοκτήτης ενός ξενοδοχείου Hilton στην Union Square κατηγόρησε τα κενά γραφεία και την αργή επιστροφή στην εργασία για την απόφασή του να σταματήσει να πληρώνει το δάνειο ύψους 725 εκατομμυρίων δολαρίων την περασμένη εβδομάδα. Το ακίνητο, το μεγαλύτερο ξενοδοχείο της πόλης, θα επιστραφεί στην JPMorgan Chase, η οποία αγόρασε τον περασμένο μήνα την χρεοκοπημένη First Republic Bank της Bay Area.
Και τη Δευτέρα, η εφημερίδα San Francisco Chronicle ανέφερε ότι η Westfield σταμάτησε να πληρώνει την υποθήκη για το εμπορικό κέντρο στο κέντρο του Σαν Φρανσίσκο και σχεδιάζει να παραδώσει το ακίνητο πίσω στους δανειστές. Η είδηση ακολουθεί την απόφαση της Nordstrom να μετακομίσει από το άλλοτε δημοφιλές εμπορικό κέντρο, λίγα τετράγωνα μακριά από την Union Square.
«Κανόνια» στον ορίζοντα;
«Εάν οι ιδιοκτήτες γραφείων και λιανικών καταστημάτων έχουν πρόβλημα να δημιουργήσουν έσοδα από τα ενοίκια επειδή οι άνθρωποι απλά δεν πηγαίνουν στα γραφεία και δεν ψωνίζουν, τότε αυξάνονται οι πιθανότητες να μην είναι σε θέση να αποπληρώσουν εγκαίρως αυτά τα δάνεια», δήλωσε στην Washington Post ο Μαρκ Ζάντι, επικεφαλής οικονομολόγος της Moody’s Analytics.
«Αυτό σημαίνει ότι οι απώλειες θα αρχίσουν να αυξάνονται σε αυτά τα δάνεια. Και επειδή το τραπεζικό και χρηματοπιστωτικό σύστημα ευρύτερα ήδη παλεύει με πολλά άλλα προβλήματα… θα υπάρξουν περισσότερες τραπεζικές χρεοκοπίες».
Άδεια γραφεία
Παρά τη δημόσια συζήτηση σχετικά με τις εντολές επιστροφής στα γραφεία από τις μεγάλες εταιρείες, οι ειδικοί λένε ότι η πληρότητα των γραφείων δεν θα επιστρέψει ποτέ στα επίπεδα που παρατηρήθηκαν πριν από το 2020.
Τον Φεβρουάριο, η εταιρεία δεδομένων για τους χώρους εργασίας Kastle Systems εκτίμησε ότι οι μισοί εργαζόμενοι στις Ηνωμένες Πολιτείες είχαν επιστρέψει, αλλά ο αριθμός αυτός έχει μείνει στάσιμος έκτοτε.
Αυτό σημαίνει ότι οι εταιρείες που αντιμετωπίζουν οικονομικές… αντιξοότητες, όπως ο πληθωρισμός και τα υψηλά επιτόκια, δεν χρειάζεται να πληρώνουν για την ίδια ποσότητα χώρου.
Η Amazon έχει αποσυρθεί από την ανάπτυξη μεγάλων έργων ακινήτων -συμπεριλαμβανομένης της δεύτερης έδρας της, γνωστής ως HQ2- στη Βιρτζίνια και στο Τενεσί. Η Google πάτησε παύση στα σχέδια για την κατασκευή μιας πανεπιστημιούπολης σε έκταση 80 στρεμμάτων στο Σαν Χοσέ – την καρδιά της Silicon Valley.
Η Comcast, ένας από τους μεγαλύτερους εργοδότες στη Φιλαδέλφεια, αποσύρεται από ορισμένα κτίρια γραφείων εκεί. Η Brookfield, μεγάλος ιδιοκτήτης κτιρίων γραφείων στο Λος Άντζελες, έχει αθετήσει περισσότερα από 1 δισεκατομμύριο δολάρια από δάνεια εμπορικών ακινήτων τους τελευταίους μήνες, σύμφωνα με το Bloomberg.
Και στην Ουάσιγκτον, όπου η εταιρεία ακινήτων CBRE αναφέρει ότι το κενό γραφείων συνέχισε να αυξάνεται σε περίπου 20%, ορισμένοι ιδιοκτήτες που αγωνίζονται να βρουν ενοικιαστές αισθάνονται «απελπισμένοι».
Τα χειρότερα μπορούν ακόμη να αποφευχθούν
Παρόλα αυτά, πολλοί ειδικοί, σύμφωνα με την Washington Post, λένε ότι τα χειρότερα μπορούν ακόμη να αποφευχθούν. Τα ζητήματα είναι γνωστά εδώ και καιρό, δίνοντας στους δανειστές αρκετό χρόνο για να σκεφτούν τι πρέπει να κάνουν.
Οι τράπεζες μπορούν πάντα να επαναδιαπραγματευτούν τους όρους των δανείων τους προς τους ιδιοκτήτες. Οι ιδιοκτήτες της οδού Καλιφόρνια 555 ζήτησαν παράταση του δανείου τους, σύμφωνα με το σημείωμα του διαχειριστή του δανείου τους στις 9 Μαρτίου, όπως επιτρέπεται μέσω μιας κοινώς χρησιμοποιούμενης ρήτρας στη σύμβασή τους. Πρόκειται για μέρος μιας οικονομικής στρατηγικής που ονομάζεται «extend and pretend», η οποία επιτρέπει στους δανειστές να κατανέμουν τις συνέπειες των αθετημένων δανείων σε μια σειρά ετών.
Αν και οι ίδιες οι πόλεις θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν προβλήματα λόγω των φόρων ακίνητης περιουσίας και των ελλείψεων στους προϋπολογισμούς, το χρηματοπιστωτικό σύστημα στο σύνολό του είναι πιο προστατευμένο, δήλωσε η συνεργάτης του Ινστιτούτου Brookings, Τρέισι Χέιντεν Λοχ.
«Δεν είναι προς το συμφέρον κανενός τα πάντα να οδηγηθούν ταυτόχρονα σε καθεστώς κατάσχεσης, διότι αυτό θα μπορούσε να αποσταθεροποιήσει το τραπεζικό σύστημα», είπε. «Έτσι, οι τράπεζες θα πάρουν ό,τι μπορούν να πάρουν από άποψη πληρωμών και θα το ξεπεράσουν. Όλοι θα κάνουν ό,τι περνάει από το χέρι τους για να αποτρέψουν κάτι τέτοιο».
Οι ιδιαιτερότητες του Σαν Φρανσίσκο
Στην οικονομική συνοικία της πόλης, πολλά εστιατόρια και καταστήματα έχουν κλείσει και έχουν γεμίσει σανίδες, καθώς τα κενά γραφεία κυμαίνονται γύρω στο 30%, σύμφωνα με την CBRE.
Τον περασμένο μήνα, ο πύργος γραφείων στην οδό Καλιφόρνια 350 φέρεται να πουλήθηκε για 60 εκατομμύρια δολάρια – μια μείωση κατά 80% από την τιμή στην οποία πωλήθηκε μόλις πριν από τέσσερα χρόνια, σύμφωνα με την Wall Street Journal.
Ακόμη και εμβληματικά καταστήματα λιανικής πώλησης στο Σαν Φρανσίσκο, όπως το Old Navy και το Cole Hardware, κλείνουν τις πόρτες τους. Ακόμα και επιχειρήσεις που άνοιξαν εντυπωσιακά καταστήματα μετά την υποχώρηση της πανδημίας, όπως το κατάστημα επίπλων υψηλής ποιότητας Coco Republic, ανακοίνωσαν το κλείσιμο τους.
Όπως σημειώνει η Washington Post, το Σαν Φρανσίσκο είναι μοναδικά ευάλωτο, δεδομένου του μεγάλου ποσοστού του πληθυσμού που εργάζεται στην τεχνολογία ή σε άλλες βιομηχανίες που είναι κατάλληλες για απομακρυσμένη εργασία και του μακροχρόνιου προβλήματος των αστέγων που η πόλη δεν έχει καταφέρει να επιλύσει.
Οι τραπεζικές αποτυχίες έθεσαν πρόσφατα ένα πρόσθετο ανεπιθύμητο επίκεντρο στην πόλη, όπου τα γραφεία στο κέντρο εξακολουθούν να φέρουν το όνομα των τραπεζών Silicon Valley και First Republic.
Το Σαν Φρανσίσκο εξακολουθεί να διαθέτει μια σειρά από κτίρια γραφείων υψηλής ποιότητας – μεγάλα παράθυρα, φυσικό φως, πράσινο και φανταχτερές ανέσεις – που προσελκύουν ενοικιαστές, δήλωσε ο Ρόμπερτ Σάμμονς, ερευνητής της μεσιτικής εταιρείας εμπορικών ακινήτων Cushman & Wakefield. Αλλά έχει επίσης έναν σημαντικό αριθμό «παρωχημένων» κτιρίων – δηλαδή με φώτα φθορισμού, θαλάμους και καθόλου κλιματισμό – που πιστεύει ότι μάλλον θα πρέπει να κατεδαφιστούν.
«Πριν από την πανδημία, είχαμε το χαμηλότερο ποσοστό κενών χώρων από κάθε άλλη πόλη της χώρας», δήλωσε ο Σάμμονς. Το ποσοστό ήταν 6%, σύμφωνα με στοιχεία της πόλης του Σαν Φρανσίσκο. «Η αγορά ήταν απίστευτα σφιχτή σε όλους τους τομείς», είπε. «Αλλά τώρα ο χώρος εργασίας έχει μετατοπιστεί, και πιθανότατα έχει μετατοπιστεί μόνιμα».
ot