Αντικειμενικές Αξίες: Ανατροπές σε αγροτεμάχια, υπόγεια-ισόγεια, αποθήκες

Ανατροπές στον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας ακινήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές, ή και σε εντός σχεδίου όπου δεν έχει ακόμα εφαρμοστεί το σύστημα Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιας Ακινήτων (ΑΠΑΑ) φέρνει απόφαση του υπουργού Οικονομικών Κωστή Χατζηδάκη, η οποία εφαρμόζεται άμεσα, από 15 Νοεμβρίου 2024, οπότε και δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Η απόφαση καθορίζει νέους όρους και παραμέτρους για τη φορολόγηση των ακινήτων, που σε πολλές περιπτώσεις αλλάζουν το φορολογικό τίμημα, σε μια προσπάθεια ισότιμης αντιμετώπισης της πανσπερμίας των περιπτώσεων που διαπιστώνονται σε όλη την Ελλάδα, για λόγους φορολογικής ισότητας, αλλά και επειδή έχουν δημιουργηθεί νέα δεδομένα μετά την λεπτομερή καταγραφή και πολεοδομική τακτοποίηση χιλιάδων αυθαιρέτων.

Για παράδειγμα, μεταξύ άλλων, στη νέα απόφαση ορίζεται ότι:

1. Για ακίνητα που μεταβιβάζονται, σε εντός σχεδίου αλλά εκτός αντικειμενικού Συστήματος (εκτός ΑΠΑΑ) περιοχές:

• «ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) συμπίπτει με το συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) αυτού. Ωστόσο, αν το οικόπεδο δεσμεύεται από πολεοδομικές ή άλλες διατάξεις ή έχει γίνει στο μεταξύ τροποποίηση των όρων δόμησης της περιοχής, ώστε ο Σ.Δ. που μπορεί ή έχει ήδη πραγματοποιηθεί, συνεπεία τούτου, να είναι διαφορετικός από τον Σ.Α.Ο. που αναγράφεται στους πίνακες τιμών (μικρότερος ή μεγαλύτερος), για τον υπολογισμό της αξίας του οικοπέδου, ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται αυτός που μπορεί ή έχει ήδη πραγματοποιηθεί και όχι εκείνος των πινάκων τιμών.

Η ρύθμιση αυτή δεν εφαρμόζεται όταν υπάρχει δυνατότητα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) σε άλλο ακίνητο καθώς και σε περιοχές όπου ο Σ.Δ. είναι διαφορετικός για κάθε χρήση οικοπέδου, οπότε ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται ο μέσος όρος των Σ.Δ. όλων των χρήσεων.

Ο εφαρμοζόμενος Σ.Δ. αποδεικνύεται με την προσκόμιση του φύλλου της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως, στο οποίο έχει δημοσιευθεί το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα ή η διοικητική πράξη, ή με βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας, ή με βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού.»

• αλλάζει η φορολογική μεταχείριση των ακινήτων που έχουν πρόσοψη σε δρόμους ή ζώνες διαφορετικής αξίας:

Αν το ακίνητο έχει πρόσοψη σε δρόμο, ή σε δρόμους από τον άξονα των οποίων διέρχεται το όριο δύο ή περισσοτέρων κυκλικών ζωνών, ανεξάρτητα αν οι δρόμοι αυτοί αποτελούν όριο δήμων ή κοινοτήτων ή οικισμών, λαμβάνεται η μεγαλύτερη από τις τιμές των ζωνών.

Αν έχει πρόσοψη σε γραμμική ζώνη λαμβάνεται η τιμή της γραμμικής αυτής ζώνης. Σε περίπτωση που έχει προσόψεις σε δύο γραμμικές ζώνες λαμβάνεται η μεγαλύτερη από τις τιμές των ζωνών τούτων.

Αν έχει προσόψεις σε γραμμική και κυκλική ζώνη λαμβάνεται η μεγαλύτερη τιμή. Την τιμή της γραμμικής ζώνης λαμβάνουν μόνο τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη (άνοιγμα-πόρτα, παράθυρο ή προθήκη) στο δρόμο στον οποίο αναπτύσσεται η γραμμική ζώνη.

• ειδικά κριτήρια καθορίζουν την αξία σε ακίνητα που «βλέπουν» σε κοινόχρηστους χώρους ή είναι υπόγεια. Συγκεκριμένα, τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη αποκλειστικά στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, σε αίθριο, σε στοά ή βρίσκονται σε υπόγειο χώρο χωρίς άνοιγμα στο δρόμο, λογίζονται πως δεν ανήκουν στη γραμμική ζώνη. Ως προσόψεις ενός ακινήτου θεωρούνται οι πλευρές του που έχουν άνοιγμα (παράθυρο, πόρτα, ή προθήκη) σε δρόμο, στοά ή στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Προκειμένου για οικόπεδο, ως προσόψεις θεωρούνται οι πλευρές του που συνορεύουν με κοινόχρηστους χώρους.

Επιπλέον, «υπόγειο θεωρείται ο όροφος ή τμήμα ορόφου που χαρακτηρίζεται ως υπόγειο στην αντίστοιχη άδεια της Πολεοδομικής Υπηρεσίας (εγκεκριμένα σχέδια) ή στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και γενικά σε κάθε τίτλο κτήσης του» αλλά «σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανένα από τα πιο πάνω στοιχεία ο χαρακτηρισμός ενός χώρου ως υπογείου θα πιστοποιείται από την αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή από βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού». Στην περίπτωση αυτή «απαιτείται η προσκόμιση των αποδεικτικών στοιχείων σε όλες τις περιπτώσεις υπογείων εκτός των περιπτώσεων που ο υπόγειος χώρος έχει είσοδο αποκλειστικά από το κεντρικό κλιμακοστάσιο ή από εσωτερικό ισόγειο χώρο ή είναι χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων.

Ημιυπόγειοι χώροι θεωρούνται ισόγειοι, εκτός αν αποδεικνύεται, μετά από προσκόμιση βεβαίωσης της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή αρμόδιου μηχανικού, ότι αυτοί είναι υπόγειοι»…

• Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (π.χ. αν εκδόθηκε στις 30.9.1978 η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται από 30.9.1980). Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα υπολογίζεται από την χρονολογία κατασκευής, που αποδεικνύεται με οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο, όπως προγενέστερος τίτλος κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου, έναρξη ηλεκτροδότησης. Επίσης, η παλαιότητα αποδεικνύεται και από την βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στη ρύθμιση αυθαιρέτων, όπως εκδίδεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Για «τακτοποιημένες» αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό, ως χρόνος παλαιότητας του ακινήτου είναι αυτός που αναφέρεται στο φύλλο καταγραφής της δήλωσης ένταξης.
• Ειδικά για τις περιπτώσεις τακτοποίησης ημιυπαιθρίων χώρων και σοφιτών με τον ν. 3843/2010, για την απόδειξη της παλαιότητας, γίνεται δεκτό το έντυπο που φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο, το οποίο δεν εκδίδεται από κάποια πλατφόρμα του ΤΕΕ.

Άδειες αλλαγής μόνο της χρήσης του κτιρίου ή άδειες ανακαίνισης που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου δεν λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της παλαιότητας. Σε περίπτωση που θίγεται ο φέρων οργανισμός του ακινήτου, η παλαιότητα υπολογίζεται δύο χρόνια μετά την ημερομηνία έκδοσης της απαιτούμενης σχετικής άδειας.

Για να εφαρμοσθεί ο συντελεστής παλαιότητας πρέπει το κτίσμα να είναι πλήρως αποπερατωμένο. Αν έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης η οποία θα πρέπει και να προσκομίζεται, δεν λαμβάνεται υπόψη η αξία του κτίσματος, εάν η κατεδάφισή του γίνει εντός έτους από το χρόνο έκδοσης της άδειας. Αν δεν κατεδαφιστεί μέσα στην προθεσμία αυτή, υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση, εντός μηνός από τη λήξη της, άλλως η αρχική δήλωση του φορολογουμένου προς την αρμόδια ΔΟΥ θεωρείται ανακριβής.

Σε περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης υπάρχει όμως πρωτόκολλο κατεδάφισης, το οποίο θα πρέπει επίσης να προσκομίζεται, το κτίσμα δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό της αξίας του όλου ακινήτου. Αν το κτίσμα δεν κατεδαφιστεί εντός μηνός από την υποβολή της δήλωσης, ο φορολογούμενος υπο-χρεούται να υποβάλει τροποποιητική δήλωση.

Κτίσμα ή τμήμα κτίσματος (αφορά και παλαιά ή ημι-κατεστραμμένα ή ακόμη και διατηρητέα) που στερείται στέγης, δε λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου, κατά την έκταση και τον όροφο που δεν έχει στέγη, εφόσον η αφαίρεση της στέγης οφείλεται σε καταστροφή και δεν περιλαμβάνεται στο πλαίσιο εργασιών επισκευής.

Σε περίπτωση επέκτασης υπάρχοντος κτίσματος η παλαιότητα υπολογίζεται χωριστά για κάθε τμήμα, ανάλογα με το χρόνο κατασκευής του, που αποδεικνύεται κατά τα ανωτέρω.»

• Σε περίπτωση που ο Συντελεστής Εκμετάλλευσης Ισογείου (Κ) μειωμένος κατά ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%) δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί λόγω ειδικών συνθηκών (π.χ. σχήματος οικοπέδου, πρασιών, ή άλλων περιορισμών) τότε ως Συντελεστής Εκμετάλλευσης Ισογείου λαμβάνεται το μέγιστο δυνάμενο να πραγματοποιηθεί ποσοστό κάλυψης ισογείου. Το ποσοστό αυτό βεβαιώνεται από την αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή από βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού.

1. Για τον υπολογισμό της αξίας γης σε εκτός σχεδίου πόλης και οικισμούς περιοχές που δεν έχουν ειδικούς όρους δόμησης αλλά ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού:

• Αν πρόκειται για αγροτεμάχιο επί του οποίου έχει συσταθεί δικαίωμα πραγματικής δουλείας ή περιορισμένης προσωπικής δουλείας, εφαρμόζεται συντελεστής δέκα πέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας ισοδύναμης επιφάνειας αγροτεμαχίου που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παρούσας.
• Για κοινόκτητο ακάλυπτο χώρο αγροτεμαχίου επί του οποίου έχει συσταθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, εφαρμόζεται συντελεστής δέκα πέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας ισοδύναμης επιφάνειας αγροτεμαχίου.
• Αν το δικαίωμα της πραγματικής δουλείας ή της περιορισμένης προσωπικής δουλείας ή της αποκλειστικής χρήσης, ανήκει σε δύο ή περισσότερες ιδιοκτησίες, τότε η αξία επιμερίζεται ανάλογα με τον αριθμό αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, εφαρμόζεται κατά περίπτωση και ο συντελεστής συνιδιοκτησίας.